Leieinntekter og boliglån

Hvor mye kan du låne med leieinntekter?

Start med den delen av leieinntekten banken er villig til å regne som stabil årsinntekt. Hvis banken godtar 8 000 kroner i måneden, blir inntektsgrunnlaget 96 000 kroner høyere per år. Siden samlet gjeld normalt ikke skal overstige fem ganger årsinntekt, kan det isolert sett løfte det teoretiske gjeldstaket med 480 000 kroner.

Dette er bare én del av beregningen. Banken skal også vurdere om du kan betale alle normale utgifter etter en renteøkning på tre prosentpoeng og ved minst 7 prosent rente. Den vurderer dessuten egenkapital, eksisterende gjeld, fellesgjeld og kostnadene ved boligen. Derfor kan en utleiedel løfte grensen på fem ganger inntekt uten å løfte den faktiske lånerammen like mye.

Hvorfor banken kan regne lavere enn annonsert husleie

Husleie er mindre forutsigbar enn fast lønn. En leietaker kan flytte, boligen kan stå tom, og eieren må betale vedlikehold, forsikring og andre driftskostnader. En oppgitt markedsleie i en salgsannonse er dessuten et anslag, ikke en inngått avtale.

Banken kan derfor velge å bruke bare en del av forventet leie. Hvor stort fradraget er, varierer med bankens praksis og saken din. En eksisterende, skriftlig leiekontrakt med dokumenterte innbetalinger står normalt sterkere enn et optimistisk anslag for et rom som ennå ikke er ferdigstilt. Samtidig vil banken se om husleien er realistisk for området og standarden.

Dokumentasjon banken kan be om

• signert leiekontrakt og historikk for innbetalt husleie
• plantegninger og kommunale opplysninger om godkjent bruk
• takst, salgsoppgave eller annen dokumentasjon av utleiedelen
• realistisk markedsleie fra sammenlignbare boliger
• oversikt over strøm, forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold
• skattemelding når utleieinntekten allerede finnes

Be banken skille tydelig mellom «forventet husleie» og «inntekt brukt i kredittberegningen». Det siste tallet er det du kan bruke når du tester hvor mye du kan låne.

Gjeldstak og månedsbudsjett må regnes hver for seg

Den godkjente leieinntekten kan påvirke grensen på fem ganger årsinntekt, men den faktiske husleien påvirker også kontantstrømmen din måned for måned. Ikke bland de to beregningene. Banken kan for eksempel legge 8 000 kroner til inntektsgrunnlaget, mens du forventer 12 000 kroner i husleie. I privatbudsjettet bør du heller ikke bruke hele 12 000 som et sikkert fradrag: noe må dekke ledighet, vedlikehold og kostnader som følger av utleien.

Lag en egen konto for boligens leieinntekter og utgifter. Da ser du hva utleiedelen faktisk bidrar med over et helt år, ikke bare i en god måned. Historikken blir også nyttig dokumentasjon neste gang du skal forhandle rente, søke om opplåning eller kjøpe ny bolig. Et ryddig årsregnskap er mer troverdig enn en muntlig antakelse om hva en fremtidig leietaker kan betale.

Godkjent utleiedel er mer enn et rom med egen dør

Før du priser inn husleien, bør du kontrollere hvilken bruk kommunen faktisk har godkjent. En kjellerstue kan være godkjent som tilleggsdel, men ikke som rom for varig opphold. Å etablere en egen boenhet eller endre bruken av rom kan utløse krav til søknad, brannsikkerhet, lys, rømningsvei, ventilasjon og andre tekniske forhold.

Det betyr ikke at alle utleierom må være en separat boenhet. Det betyr at planlagt bruk må være lovlig. Hent godkjente tegninger fra kommunen og sammenlign dem med dagens bolig. Er du i tvil, be kommunen eller en kvalifisert fagperson avklare forholdet før bud. Ikke la ordet «utleiedel» i en FINN-annonse alene bære finansieringsplanen.

Regn på boligen med og uten leietaker

Budsjettet bør tåle minst én måned uten leieinntekter. Lag derfor tre budsjetter: forventet leie, redusert leie og ingen leie i en periode. Ta med felleskostnader, strøm du dekker, forsikring, vedlikehold og skatt dersom utleien er skattepliktig. Skattereglene avhenger blant annet av hvordan du bruker boligen selv; kontroller din situasjon hos Skatteetaten.

Bruk boliglånskalkulatoren til å finne terminbeløpet ved normal rente og stresstest. Trekk deretter fra den leien du med rimelighet forventer å sitte igjen med etter kostnader — ikke automatisk hele beløpet i annonsen. Det gir et mer ærlig bilde av netto bokostnad.

Utleiedel før bud: vår sjekkliste

1. Be om godkjente tegninger og sammenlign med faktisk planløsning.
2. Undersøk realistisk markedsleie med flere sammenlignbare annonser.
3. Spør banken hvilket månedlig beløp den vil godta som inntekt.
4. Regn lånerammen med bankens beløp, ikke selgers anslag.
5. Lag en reserve for ledighet, vedlikehold og oppstartskostnader.
6. Avklar skattebehandlingen for akkurat din bruk av boligen.
7. Vurder privatliv, lyd og praktisk drift — ikke bare inntekten.

For førstegangskjøpere kan utleie være forskjellen mellom å få og ikke få finansiering, men høyeste mulige låneramme er ikke alltid et godt kjøpsbudsjett. Les også vår guide for førstegangskjøpere og regn nødvendig kontantbehov i egenkapital-kalkulatoren.