10 prosent er starten på regnestykket, ikke hele regnestykket. Boligtype, dokumentavgift, tinglysing og nødvendig buffer avgjør hvor mye du faktisk bør ha tilgjengelig.
Kort svar
Du trenger normalt minst 10 % egenkapital, pluss omkostninger. For en brukt selveier til 5 millioner er 10 % 500 000 kr, mens dokumentavgiften alene normalt er 125 000 kr.
Av Boliglånskalkulatoren-redaksjonen · Oppdatert 30. juli 2026 · 9 min lesing
Hovedregelen er 10 prosent
Utlånsforskriften sier at et nedbetalingslån med pant i bolig normalt ikke kan overstige 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag. Differansen må dekkes med egenkapital eller betryggende tilleggssikkerhet.
Banken vurderer samtidig samlet gjeld, inntekt og om du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng — og minst 7 prosent rente. Nok egenkapital er derfor nødvendig, men ikke en garanti for å få lånet.
Omkostningene kommer på toppen
Ved brukt selveier er hovedregelen 2,5 prosent dokumentavgift av markedsverdien, pluss tinglysingsgebyrer. Ved første overføring av en helt ny, ubrukt bygning kan dokumentavgiften beregnes av tomteverdien når Kartverkets vilkår er oppfylt. Borettslagsandeler har ikke dokumentavgift.
I tillegg kan prospektet inneholde gebyrer til megler, forretningsfører eller boligselskap. Bruk alltid «omkostninger» i salgsoppgaven som kontroll, og ikke bruk hele sparekontoen som kjøpesum.
Eksempel ved boligpris 5 millioner
Brukt selveier
minst 626 090 kr
10 % egenkapital
500 000 kr
2,5 % dokumentavgift
125 000 kr
Skjøte + pant
1 090 kr
Borettslag
minst 501 090 kr
10 % egenkapital
500 000 kr
Dokumentavgift
0 kr
Hjemmel + pant
1 090 kr
Eksemplene bruker Kartverkets gebyr på 545 kr per dokument i 2026 og forutsetter nytt pantedokument. Andre omkostninger og ønsket buffer kommer i tillegg.
Egne sparepenger og BSU. I 2026 er årlig BSU-grense 27 500 kr, samlet innskuddsgrense 300 000 kr og skattefradraget 10 prosent for dem som oppfyller vilkårene.
Gave eller forskudd på arv. Banken kan be om dokumentasjon på at pengene ikke er et lån.
Egenkapital fra salg av bolig. Bruk et nøkternt anslag etter restgjeld og salgsomkostninger.
Tilleggssikkerhet. Pant i annen fast eiendom, kausjon eller garanti kan inngå etter reglene, men flytter risiko til den som stiller sikkerheten.
Hold igjen en buffer
Maksimal kjøpesum er ikke nødvendigvis en god kjøpesum. Flytting, møbler, vedlikehold og uforutsette feil kommer tidlig. Behold en kontant buffer og test budsjettet ved bankens stresstest, ikke bare ved dagens rente.
Hovedregelen er minst 10 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag, fordi boliglånet normalt kan være maksimalt 90 prosent. I tillegg må du dekke omkostninger som dokumentavgift og tinglysing.
Kan foreldre hjelpe med egenkapitalen?
Ja, gjennom gave, privat lån, medlåntaker eller tilleggssikkerhet som pant i annen eiendom. Løsningene har ulik risiko og påvirker gjeld og ansvar forskjellig. Alle parter bør forstå avtalen før de signerer.
Trenger jeg dokumentavgift på borettslag?
Nei. Kartverket opplyser at overføring av borettslagsandel ikke utløser dokumentavgift. Det kommer likevel tinglysingsgebyr og kan komme andre gebyrer fra forretningsfører eller megler.
Kilder og kontroll
Vi bruker primærkilder og skiller mellom krav i regelverket, publiserte priser og våre egne regneeksempler.
