De tre reglene som styrer lånetaket
Bankene må forholde seg til utlånsforskriften. Tre rammer avgjør hvor mye du får låne til bolig:
1. Maks fem ganger inntekten
Samlet gjeld kan normalt ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Billån og forbrukslån spiser av rammen for boliglån. Studielån fra Lånekassen teller også med. Banken vurderer de faktiske betalingene og vilkårene på hver gjeldspost individuelt.
2. Minst 10 % egenkapital
Lånet kan maksimalt utgjøre 90 % av boligens verdi. Du må stille med minst 10 % selv — kravet ble senket fra 15 % i 2025. Egenkapitalen kan komme fra sparing, BSU, gave eller salg av annen bolig. Realkausjon, garanti eller pant i en annen bolig er tilleggssikkerhet; en medlåntaker bidrar med inntekt og gjeld, men er ikke egenkapital.
3. Stresstest: +3 prosentpoeng eller minst 7 %
Banken stresstester økonomien din: tåler du at renten stiger 3 prosentpoeng, og uansett en rente på minst 7 prosent, regnes du som betjeningsdyktig. Dette er ofte den reelle begrensningen for folk med god egenkapital.
Husk omkostningene
Egenkapitalen må også dekke omkostninger ved kjøpet, særlig dokumentavgift på 2,5 % for brukte selveierboliger. Trekk fra omkostningene før du regner ut hvor mye av egenkapitalen som faktisk kan gå til kjøpesummen.
Slik beregnes betjeningsevnen her
Forskriften fastsetter rentestressen, men ikke én bestemt husholdningssats. Kalkulatoren bruker derfor et tydelig anslag for nettoinntekt og levekostnader når feltene står tomme. For et bedre personlig anslag kan du åpne de ekstra opplysningene og skrive inn faktisk netto utbetalt, egne levekostnader og andre faste utgifter. Annen gjeld stresstestes etter gjeldstype og en standardisert gjenstående løpetid; banken bruker de faktiske avtalene dine.
Slik kan du øke lånetaket
Føler du at taket er for lavt? Noen grep flytter det reelt:
- Mer egenkapital eller tilleggssikkerhet. BSU, sparing, gave eller forskudd på arv kan øke egenkapitalen. Realkausjon, for eksempel pant i foreldrenes bolig, kan gi banken tilleggssikkerhet, men er ikke egenkapital.
- Nedbetal annen gjeld. Billån, kredittkort og forbrukslån spiser direkte av 5×-rammen. Innfrir du et billån på 200 000 kr, frigjør du tilsvarende plass til boliglån.
- Kjøp sammen. To inntekter vurderes samlet og løfter både 5×-taket og betjeningsevnen langt mer enn én inntekt alene.
- Dokumenter all inntekt. Fast bonus, overtid eller leieinntekt fra en utleiedel kan tas med hvis den er stabil og dokumenterbar.
- Lengre nedbetalingstid. Lavere terminbeløp bedrer betjeningsevnen — men husk at samlet rentekostnad øker.
Få finansieringsbevis før du byr
Før du legger inn bud bør du ha et finansieringsbevis (forhåndsgodkjenning) fra banken. Det bekrefter hvor mye du kan låne ut fra inntekt, egenkapital og gjeld — og forteller deg det reelle taket ditt før du forelsker deg i en bolig du ikke får finansiert. Et finansieringsbevis er vanligvis gyldig i tre måneder og kan fornyes, og meglere forventer som regel at budgivere kan vise til ett. Tallene i denne kalkulatoren er et anslag; finansieringsbeviset er bankens faktiske vurdering av nettopp din økonomi.