Øke boliglånet til oppussing

Hvor mye kan du låne til oppussing?

Ledig sikkerhet er det naturlige startpunktet. Er boligen verdt 5 millioner kroner og lån med pant i boligen utgjør 3,4 millioner, blir et teoretisk tak ved 90 prosent belåning 4,5 millioner. Det gir 1,1 millioner kroner i ledig sikkerhet. Det betyr ikke at banken automatisk låner ut 1,1 millioner: inntekt, annen gjeld og månedlig betalingsevne kan gi en langt lavere ramme.

Bruk derfor belåningsgrad-kalkulatoren til å måle sikkerheten og kalkulatoren for hvor mye du kan låne til å kontrollere gjeldsgrad og budsjett. Bankens vurdering er mer detaljert, men disse to beregningene avslører raskt hvilken grense som sannsynligvis blir strammest.

Dagens verdi og verdien etter oppussing er to forskjellige tall

Den vanligste feilen er å budsjettere som om hver krone brukt på oppussing blir én krone høyere boligverdi. Slik fungerer ikke markedet. Vedlikehold kan være nødvendig for å bevare verdien uten å løfte den tilsvarende kostnaden. Et nytt bad kan være attraktivt, men kjøperne betaler ikke nødvendigvis hele prosjektregningen i tillegg til dagens markedsverdi.

Ved en vanlig opplåning tar banken derfor ofte utgangspunkt i en forsvarlig verdi i dag. Banken kan bruke egne modeller eller be om en verdivurdering. En e-takst dokumenterer meglers vurdering, men er heller ikke en garanti for salgspris. Hvis prosjektet er omfattende — for eksempel tilbygg, påbygg eller full rehabilitering — kan kostnadsoverslag, tegninger, tillatelser og en forhåndstakst bli sentrale. Da kan byggelån være mer relevant enn en enkel økning av boliglånet.

Lav rente hjelper bare hvis løpetiden er fornuftig

Et lån på 600 000 kroner med 5,5 prosent nominell rente koster rundt 3 685 kroner per måned over 25 år. Det ser behagelig ut i månedsbudsjettet, men beregnede renter blir omtrent 505 000 kroner. Med ti års løpetid blir månedsbeløpet rundt 6 512 kroner og rentene omtrent 181 000 kroner. Forskjellen i beregnede renter er over 320 000 kroner.

Regneeksemplet forutsetter uendret rente, månedlige betalinger og ingen gebyrer. Konklusjonen er enkel: Be banken opprette oppussingsbeløpet som en separat lånedel. Da kan du velge en målrettet løpetid og se om den faktisk blir nedbetalt før kjøkkenet, badet eller tekniske installasjoner igjen må fornyes. Bruk nedbetalingsplanen med ekstra innbetaling for å teste tempoet.

Dokumentene som gjør bankens vurdering enklere

En presis søknad gir banken mindre å gjette på. Legg ved et spesifisert budsjett, pristilbud på de største arbeidene, en realistisk fremdriftsplan og informasjon om hvilke arbeider som krever søknad eller fagfolk. Skill mellom «må gjøres», «bør gjøres» og «ønsker». Det gjør det mulig å kutte prosjektet uten at kritisk vedlikehold stopper opp.

• dagens lånesaldo, rente og gjenstående løpetid
• verdivurdering hvis banken ber om det
• tilbud med merverdiavgift, materialer og arbeid spesifisert
• tegninger og offentlige tillatelser når tiltaket krever det
• egen reserve for prisøkning og uforutsette forhold
• plan for ønsket løpetid på den nye lånedelen

Be også om et tilbud som viser økonomien uten forventet verdiøkning. Hvis prosjektet bare lar seg finansiere når banken godtar et optimistisk fremtidig verditall, er sikkerhetsmarginen for liten før arbeidet har startet.

Fem faresignaler før du låner

1. Budsjettet mangler reserve. Skjulte skader og endringer underveis er vanlige.
2. Regnestykket forutsetter full verdiøkning. Banken og markedet kan vurdere tiltaket annerledes enn deg.
3. Du bruker maksimal sikkerhet. Da blir handlingsrommet mindre hvis boligverdien faller eller noe uventet skjer.
4. Oppussingen forsvinner inn i 25–30 års løpetid. Lavere månedsbeløp skjuler en høyere samlet rentekostnad.
5. Prosjektet starter før finansiering og tillatelser er avklart. Da kan du sitte med kontrakter banken ikke vil finansiere.

Sammenlign til slutt den effektive boliglånsrenten hos flere banker. En opplåning er også en anledning til å vurdere hele lånet, ikke bare tilleggssummen. På siden om refinansiering av boliglån kan du beregne om en ny rente dekker kostnadene ved å flytte.